So mancher Mieter und Immobilieneigentümer schätzt es sehr, im Dachgeschoss eines Hauses zu wohnen. Da sind Aussicht und Lichtverhältnisse meist am besten und der Straßenlärm dringt auch nicht so leicht hierher. Ein weiterer, nicht zu unterschätzender Vorteil: Man hat niemanden über sich, dessen Trittgeräusche stören könnten. Trotzdem bringt auch das Wohnen im obersten Stockwerk eines Hauses manche Probleme mit sich.
Wir haben Ihnen hier acht Urteile deutscher Gerichte zusammengestellt, in denen es ausschließlich um das Dachgeschoss geht.
Dachboden
Der Dachboden ist – ähnlich wie der Keller – zumeist ein begehrter Ort, an dem Mieter ihre Wäsche zum Trocknen aufhängen können und über abgetrennte Lagerflächen verfügen. Doch was geschieht, wenn diese Nutzungsmöglichkeit vom Eigentümer kurzfristig entzogen wird? Und das, obwohl die Fläche ursprünglich mitvermietet gewesen war. Das Amtsgericht Köln befand, dass dies nicht toleriert werden müsse. Die monatlichen Mietzahlungen durften um zwei Prozent gekürzt werden (Aktenzeichen 203 C 192/14).
Tiertransport im Aufzug
Bewohner des obersten Stockwerks müssen naturgemäß mehr als andere mit dem Aufzug fahren, wenn sie nicht gerade die Treppe benutzen wollen. In einem konkreten Fall störte es die im Dachgeschoss wohnende Partei, dass die Nachbarn ihre Haustiere im Lift mitfahren ließen. Das hielten sie für eine Zumutung und wollten es mit gerichtlicher Hilfe verhindern lassen. Allerdings kam das Amtsgericht Freiburg diesem Wunsch nicht entgegen. Der Tiertransport sei im üblichen Rahmen nicht zu untersagen, er gehöre zur Nutzung einer Immobilie (Aktenzeichen 56 C 2496/12).
Winterpflichten unten und oben
Zur winterlichen Verkehrssicherungspflicht eines Hauseigentümers gehört nicht nur der Blick nach unten, auf vereiste und rutschige Wege, sondern auch der Blick nach oben – auf Gefahren vom Dach eines Hauses. Besonders fatal können in der Hinsicht größere Eiszapfen sein, die von der Regenrinne hängen. Sie werden zu Geschossen, wenn sie sich lockern und auf den Gehsteig herabfallen. Das Landgericht Wuppertal betonte in einem Urteil die Verantwortung der Eigentümer. Sorgten sie nicht vor, soweit das zumutbar sei, dann müssten sie für Unfälle haften (Aktenzeichen 8 S 56/11).
Windige Bude
Das Wohnen im Dach bringt es manchmal mit sich, dass man den Naturgewalten stärker ausgeliefert ist – zum Beispiel dem Wind. Ist eine Immobilie nicht ausreichend isoliert, dann zieht es häufig, das Wohlbefinden des Mieters ist beeinträchtigt und die Heizkosten können steigen. Ein Mieter kann sich unter gewissen Umständen dagegen wehren und Abhilfe verlangen. So entschied es zumindest das Amtsgericht Brandenburg in einem Streitfall. Der Eigentümer müsse etwas gegen die Zugluft unternehmen, hieß es im Urteil, denn eine derartig „windige Bude“ sei einem Mieter nicht zuzumuten (Aktenzeichen 31 C 279/11).
Verbeultes Dach
Ein anderes Problem mit den Naturgewalten hatte ein Eigentümer, als ein Hagelsturm über seiner Immobilie niederging. Die Tragfähigkeit und die Substanz des Objekts waren zu keinem Zeitpunkt betroffen, aber das Blechdach war zum Teil ein wenig zerbeult bzw. eingedellt, was den Geschädigten störte. Er forderte von seiner Gebäudeversicherung Schadenersatz. Das Landgericht Dortmund zeigte grundsätzlich Verständnis und bejahte die Leistungspflicht der Versicherung. Gleichzeitig betonten die Richter aber auch, dass sich der Schadenersatz in zumutbaren Grenzen halten müsse, wenn „lediglich die Optik des Daches beeinträchtigt ist“. Sie sprachen dem Eigentümer wegen der von unten kaum erkennbaren Dellen 1.700 Euro zu (Aktenzeichen 2 O 62/10).
Von der Außenwelt abgeschnitten
Besonders ärgerlich für die Bewohner des Dachgeschosses ist es, wenn Wechselsprech- und Klingelanlage ausfallen. Denn ganz oben ist man nur schwer mit anderen Mitteln für Besucher zu erreichen. Wo man in unten gelegenen Stockwerken eventuell ans Fenster klopfen oder rufen kann und der Bewohner seinerseits Sichtkontakt herstellen kann, entfallen diese Möglichkeiten beim Dach fast vollständig. Das Landgericht Dessau-Roßlau befürwortete deswegen eine fünfprozentige Mietminderung für den Ausfall der Kommunikationsanlage. Das sei angesichts der Widrigkeiten für die Bewohner ein angemessener Betrag (Aktenzeichen 1 T 16/12).
Dachgarten ist keine Dachterrasse
Wer eine Immobilie kauft, der sollte auf die feine sprachliche Unterscheidung zwischen „Dachgarten“ und „Dachterrasse“ achten. Denn beides verheißt eine andersartige Nutzungsmöglichkeit. Bei der Dachterrasse darf man damit rechnen, diese auch wirklich betreten zu können und sich darauf aufzuhalten. Bei einem Dachgarten ist das nicht zwingend gegeben. Das Oberlandesgericht Koblenz lehnte einem vom Käufer behaupteten Sachmangel ab. Er hätte wissen können, dass ein Dachgarten häufig lediglich eine gärtnerische Kulisse sei, wohingegen die Dachterrasse in vollem Umfang nutzbar sein müsse (Aktenzeichen 5 U 530/14).
Lichtkuppeln: Sonder- oder Gemeinschaftseigentum
Innerhalb einer Eigentümergemeinschaft gab es Streit darüber, wer denn eigentlich für die Lichtkuppeln einer Flachdachkonstruktion zuständig sei. Konkret ging es darum, dass diese Kuppeln für die Belichtung einer Wohnung sorgten. Deswegen hätte man denken können, sie fielen in das Sondereigentum des speziellen Eigentümers. Das Amtsgericht Berlin-Tiergarten entschied allerdings, dass die Kuppeln zum Gemeinschaftseigentum gehören. Einer der Gründe: Der Betroffene hatte ohne Hilfsmittel überhaupt keinen Zugriff auf die Lichtkuppeln (Aktenzeichen 610 C 588/11.WEG).
Quelle: Infodienst Recht und Steuern der LBS