Wohnungseigentümer und Verwalter müssen bei der Eigentümerversammlung ganz genau auf das Einhalten von Formalien achten – meist gibt es wenig rechtlichen Spielraum! Ich habe folgendes Beispiel für Sie entdeckt, das zeigt, wie schnell durch Formfehler Beschlüsse einer Eigentümergemeinschaft ungültig werden können.
Ist in der Teilungserklärung zum Beispiel vorgesehen, dass ein Beschlussprotokoll vom Verwalter und mindestens von zwei Wohnungseigentümern unterzeichnet werden muss, darf diese Grundbedingung nicht unterlaufen werden.
Der Fall
Das Protokoll einer Versammlung wies nur zwei Unterschriften auf – die der Verwalterin und der Beiratsvorsitzenden. Nach den geltenden Regeln wäre das zu wenig gewesen. Allerdings konnte die Beiratsvorsitzende darauf verweisen, dass sie mehrere Wohnungserbbauberechtigte vertrat. Das erfülle letztlich dann doch die formelle Anforderung, argumentierte sie. Vor dem BGH kam es nun darauf an, ob diese Begründung ausreicht, einen formal korrekten Beschluss herbeizuführen.
Das Urteil
Die Karlsruher Richter verwiesen auf den ursprünglichen Sinn der Regelung. Es sei darum gegangen, eine effektive Kontrolle auf Vollständigkeit und inhaltliche Richtigkeit der Beschlüsse zu etablieren. Hierbei sollte das auch aus anderen Bereichen bekannte „Vier-Augen-Prinzip“ zur Anwendung kommen. Genau das sei aber in der vorhandenen Fallkonstruktion nicht gegeben. Im schriftlichen Urteil heißt es: „Dieser Zweck würde verfehlt, wenn bei der Unterzeichnung des Protokolls eine Vertreterin von mehreren Wohnungseigentümern durch eine einzige natürliche Person möglich wäre. Der (…) erwartete Effekt einer intensiveren Prüfung könnte nicht eintreten (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen V ZR 178/11).
Ich wünsche daher allen Eigentümergemeinschaften ein einvernehmliches „Zusammen“ ohne Rechtsstreit um Formfehler.
Quelle: Infodienst Recht und Steuern der LBS