Acht Fragen und Antworten zum Erbbaurecht

Die Grundstückskosten sind für Bauherren ein erheblicher Kostenfaktor – angesichts rasant steigender Grundstückspreise mehr denn je. Eine durchaus interessante Alternative bietet das Erbbaurecht. Was steckt dahinter?

1. Was ist das Erbbaurecht?

Das Erbbaurecht, umgangssprachlich oft einfach auch Erbpacht genannt, bietet Ihnen eine Alternative zum Grundstückskauf. Wer auf Erbpachtland baut, kauft das Grundstück nicht, sondern pachtet es für eine vertraglich vereinbarte Zeit. Das Grundstück gehört Ihnen also nicht, sondern ist nur gepachtet. Dadurch können Sie auch mit kleinerem Geldbeutel an Grund und Boden für Ihr Eigenheim kommen. Mit dem Grundstücksbesitzer schließen Sie einen Vertrag ab, in dem die Laufzeit und der monatliche, quartalsweise oder jährliche Erbzins festgelegt werden. Für die Höhe des Erbbauzinses gibt es keine gesetzlichen Vorgaben. Der Zins wird individuell vereinbart, orientiert sich aber am Markt.

2. Wer verpachtet Grundstücke über das Erbbaurecht?

In der Regel sind das Gemeinden, Kirchen und Stiftungen, aber auch Privatpersonen. Ist der Verpächter die Kirche, erfolgt die Vergabe oft nach sozialen Kriterien. Beispielsweise werden Grundstücke für Großfamilien oder Familienmitglieder mit Behinderungen zu deutlich günstigeren Konditionen verpachtet.

3. Warum sollte ich ein Grundstück pachten?

Unbebaute Grundstücke werden gerade in Ballungsräumen immer seltener. Das treibt die Grundstückspreise in die Höhe. Idealerweise pachten Sie ein Grundstück, wenn Sie sich zwar den Bau Ihrer Immobilie leisten können, aber nicht auch noch das Baugrundstück. Dank Erbbaurecht können Sie sich trotzdem den Wunsch vom eigenen Heim erfüllen.

Tipp: Lassen Sie sich bei Vertragsabschluss ein Vorkaufsrecht einräumen. Möchte der Grundstückseigentümer später das Land doch verkaufen, haben Sie somit gute Chancen, Eigentümer des Grundstücks zu werden – wenn Sie das finanzieren können. Ein automatisches Vorkaufsrecht haben Sie als Pächter nämlich nicht.

Achtung: Will der Grundstückseigentümer mit Ihnen eine Ankaufpflicht vereinbaren, sollten Sie die Auswirkungen sorgfältig prüfen. Ankaufpflicht bedeutet, dass Sie das Grundstück kaufen müssen, wenn der Eigentümer es verkaufen möchte.

4. Was darf der Pächter mit dem Grundstück machen?

Obwohl Sie nicht Eigentümer des Grundstücks sind, dürfen Sie während der gesamten Dauer des Pachtvertrags nahezu uneingeschränkt über das Grundstück verfügen. Allerdings kann der Erbbauvertrag Regelungen umfassen, die Ihnen als Pächter einige Freiheiten nehmen.

Beispielsweise kann festgelegt sein, wann und in welchen Abständen Sie Ihr Eigenheim renovieren sollten. Wenn Sie Ihr Haus umbauen möchten, kann der Grundstückseigentümer ebenfalls ein Mitspracherecht haben. Zusätzlich verpflichten Sie sich, die Immobilie gegen Schäden und Unvorhergesehenes zu versichern.

Wollen Sie Ihre Immobilie vermieten, verkaufen oder vererben, geht das in der Regel uneingeschränkt. Laut Erbbaurechtsgesetz (ErbbauRG) kann aber für den Verkauf die Zustimmung des Grundstückseigentümers vereinbart werden. Dieser kann die Zustimmung aber nicht verweigern, wenn durch den Verkauf der mit dem Erbbaurecht verfolgte Zweck nicht wesentlich beeinträchtigt oder gefährdet wird und der Erwerber die Gewähr für eine ordnungsgemäße Erfüllung der Pflichten aus dem Erbbaurecht bietet. Lassen Sie sich dazu gegebenenfalls von einem Anwalt für Erbbaurecht beraten.

5. Wie lange läuft der Erbbauvertrag für das Grundstück?

Die Dauer der Pacht wird individuell im Erbbauvertrag festgeschrieben. Sie läuft aber in der Regel über mehrere Jahrzehnte. Sonst wäre Erbbaurecht für den Pächter nicht attraktiv. Der Vertrag kann zum Beispiel für 99 Jahre vereinbart werden. Endet die Pachtzeit, geht auch das Haus auf den Grundstückseigentümer über. Sie beziehungsweise Ihre Erben erhalten dafür allerdings eine Entschädigung, die sich nach dem Verkehrswert der Immobilie richtet. Über die Höhe der Entschädigung können bei Abschluss des Vertrags Vereinbarungen getroffen werden.

Falls Sie oder Ihre Nachkommen den Vertrag verlängern wollen, sollten Sie sich rechtzeitig darum kümmern. Die Verlängerung sollte vor Ablauf des Erbbauvertrags im Grundbuch stehen. Zeit ist in dem Fall Gold wert.

Einen rechtlichen Anspruch auf Verlängerung gibt es nicht. Wenn der Grundstückseigentümer Ihr Haus unbedingt haben möchte, sind Sie es am Ende der Vertragszeit los. Aus diesem Grund empfiehlt sich am ehesten ein Erbbauvertrag mit Gemeinden und Kirchen. Hier steht die Chance auf Verlängerung meist gut.

6. Wann lohnt sich ein Erbbauvertrag?

Wenn Sie ein Grundstück für Ihre Immobilie suchen, wägen Sie die Optionen sorgfältig ab: Der Kauf einer Immobilie mit Grundstück ist sinnvoll, wenn die Bauzinsen niedrig und die Grundstückspreise günstig sind. Ist das nicht der Fall, liefert das Erbbaurecht einen klaren Vorteil. Da die Kosten für das Grundstück als große Einmalzahlung entfallen, brauchen Sie weniger Eigenkapital für die eigenen vier Wände. Die niedrige Kreditsumme wiederum führt zu niedrigeren Zinsen und so zu einer geringeren monatlichen Belastung.

Ein Erbbauvertrag kann auch infrage kommen, wenn Sie in Ihrer Wunschlage partout kein Grundstück erwerben können, dort aber Erbpachtland angeboten wird.

7. Welche Kosten fallen beim Erbbauvertrag an?

Pachtgebühr

Die Pachtgebühr, auch Erbbauzins genannt, müssen Sie monatlich, quartalsweise oder jährlich begleichen – je nachdem, was Sie mit dem Eigentümer vereinbart haben. Der Erbbauzins kann nach einer Klausel im Erbbaurechtsvertrag angepasst werden. Er richtet sich oft nach der Entwicklung des allgemeinen Preisniveaus. Gesetzliche Vorgaben für die Höhe gibt es nicht.

Erschließungskosten
Diese Kosten müssen Sie an die Kommune zahlen, wenn Sie das Grundstück ans Wasser- oder Stromnetz sowie an weitere technische Netze anschließen lassen.

Grunderwerbsteuer

Obwohl Sie nicht Eigentümer des Grundstücks sind, wird die Grunderwerbsteuer fällig. Streng genommen erwerben Sie keinen Grund. Aber Sie erhalten durch Eintragung ins Grundbuch Nutzungsrechte an dem Grundstück, sodass die Pacht dem Eigentumsrecht ähnelt. Die Grunderwerbsteuer muss an das Finanzamt gezahlt werden. Die Summe berechnet sich allerdings anders als beim klassischen Grundstückskauf.

Grundsteuer

Sie bauen ein Haus auf dem gepachteten Grundstück? Dann müssen Sie auch Grundsteuer zahlen.

Nicht vergessen!

Mit einem Erbbauvertrag befinden Sie sich in einem Dauerschuldverhältnis. Sie müssen solange Zahlungen leisten, bis der Vertrag ausläuft.

8. Welche Risiken gibt es?

Obwohl Erbbaurecht eine günstige Alternative zum Grundstückskauf sein kann, sollten Sie vorsichtig sein: Die jährlich anfallenden Pachtzinsen können sich mit steigendem Verkehrswert des Grundstücks deutlich erhöhen. Werden die Zinsen erst nach vielen Jahren erneut angeglichen, können sie unter Umständen spürbar in die Höhe gehen. Schützen Sie sich vor bösen Überraschungen und behalten Sie die Zinsentwicklungen im Auge!

Fazit: Erbbaurecht hat durchaus Vorzüge, birgt aber auch Risiken in sich. Wägen Sie daher das Für und Wider sorgfältig ab, bevor Sie sich entscheiden.

Quelle: Sparkassen-Finanzportal

Das gesellschaftliche Engagement und die Unterstützung der heimischen Wirtschaft gehören seit Beginn der Sparkassengeschichte vor über 200 Jahren zu unseren Kernaufgaben – hier bei uns seit 1853, als die Wittener ihre Sparkasse gegründet haben.

Wer in Witten etwas bewegen will, was sonst vielleicht dem Rotstift zum Opfer fallen würde, weiß die Sparkasse Witten als Ansprechpartner zu schätzen – meist sind wir im Rahmen unserer Möglichkeiten mit „im Boot“. Ob Museen, soziale Projekte oder Sportvereine, ob Chöre, Forschungs- und Bildungsinitiativen, Geflüchtete, Kindergärten oder Seniorenheime: Wir engagieren uns, weil wir letztlich alle davon profitieren. Deshalb setzen sich auch unsere Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter mit großer Leidenschaft für die Gemeinschaft ein. Viele von ihnen auch in ehrenamtlichen Projekten über ihren Job hinaus.

Zudem ist die Sparkasse Witten für die heimische Wirtschaft als global denkender, lokal handelnder Partner wichtig und durch die enge Verbindung zum Mittelstand ein bedeutender Wirtschaftsfaktor in Witten. Die regionale Wirtschaftsentwicklung liegt uns sehr am Herzen. Mit dem Gut-für-Witten-Kredit, den wir vor Kurzem aufgelegt haben, unterstützen wir die Wirtschaft in unserer Stadt in besonderem Maße.

Zum überzeugend günstigen Zinssatz von 0,89% (!) Jahreszins können Unternehmer, Macher, Meister, Mittelständler und Freiberufler mit uns in ihre unternehmerische Zukunft am Standort Witten investieren – auch zum Wohle vieler Beschäftigter in unserer Stadt.

Wir deutschen Sparkassen wissen: Globalisierung, Flüchtlinge, Digitalisierung, Niedrigzinsen – die großen gesellschaftlichen Veränderungen verunsichern die Menschen. Viele machen sich Sorgen um ihre Zukunft. Das Vertrauen in die Politik und Institutionen, aber auch der soziale Zusammenhalt schwindet. Vor diesem Hintergrund können wir Sparkassen vor Ort ja vielleicht sogar den Aspekt der Gemeinschaft stärken und Menschen dazu motivieren, wieder stärker an sich und unser Land zu glauben. Schauen Sie sich doch einmal um auf #AllemGewachsen . Wir meinen: Mit Mut, Zuversicht, Engagement und Zusammenhalt geht so einiges!

Wie jetzt auch ganz aktuell Orkantief „Friederike“ hinterlassen Stürme oft ein Chaos unterschiedlichster Schäden. Keller laufen voll, der Sturm deckt Dächer ab, Autos werden zur Zielscheibe von Ästen oder Hagel. Auch Personen können verletzt werden. Lesen Sie, welche Versicherungen welche Schäden abdecken.

Sturmschäden an Haus oder Wohnung – Wohngebäudeversicherung

Ein Baum stürzt auf das Haus und zerstört Teile des Daches. Gleichzeitig dringt Wasser ins Gebäude ein. Ein Alptraum für Hausbesitzer. Wurde eine Gebäudeversicherung abgeschlossen, übernimmt diese den Schaden. Die Versicherung gegen Sturmschäden sollte unbedingt explizit in die Gebäudeversicherung miteinbezogen sein. Jedoch greift sie erst ab Windstärke 8. Das kommt einer Geschwindigkeit zwischen 62 und 74 km/h gleich.

Für im Bau befindliche Gebäude ist eine zusätzliche Bauleistungs- und Bauwesenversicherung nötig, sofern dies nicht bereits über eine Rohbauversicherung im Rahmen der Wohngebäudeversicherung abgedeckt ist.

Hier finden Sie weitere Informationen zur Wohngebäude-Versicherung

Sturmschäden an Kleidung und Gegenständen – Hausratversicherung

Sturmschäden an der Wohnungseinrichtung können der Hausratversicherung gemeldet werden. Ein Beispiel: Ein Fenster zerbricht, durch Wind und Regen wird ein teurer Designertisch unbrauchbar. Die Hausratversicherung trägt die Kosten für den Tisch, nicht aber für das Fenster. Bei Sturmschäden tritt hier die Wohngebäudeversicherung für die zerbrochene Scheibe ein. Achtung: Wurden nachweislich Fenster oder Türen offen gelassen, greift der Versicherungsschutz nicht.

Hier finden Sie weitere Informationen zur Hausrat-Versicherung

Sturmschäden im Keller – Elementarschadenversicherung

Ein heftiges Unwetter mit starkem Regen überfordert schnell die Kanalisation – Wasser kann in den Keller eindringen. Hier reicht die normale Hausratversicherung nicht aus. Nur eine zusätzliche Elementarversicherung schützt vor hohen Kosten.

Sturmschäden am Auto – Kaskoversicherung

Äste oder Ziegel verwandeln sich schon bei leichtem Sturm in gefährliche Wurfgeschosse, die ein Auto zerstören können. Ab Windstärke 8 greift hier die Teilkaskoversicherung. Ist diese Windstärke nicht erreicht, kann nur eine Vollkaskoversicherung die Schäden ersetzen. Ebenfalls nur die Vollkaskoversicherung springt ein, wenn der Fahrer beispielsweise einem herabfallenden Ast ausweicht und dabei sein Auto beschädigt.

Langanhaltender Regen kann Straßen in reißende Flüsse verwandeln. Ist das Auto in einer solchen Straße geparkt und von Wassermassen umspült, ersetzt die Teilkaskoversicherung den Schaden.

Verletzungen – Kranken- und Haftpflichtversicherung

Bei einer Verletzung durch umherfliegende Gegenstände greift die eigene Krankenversicherung. Aufpassen müssen insbesondere Grundstückbesitzer oder Eigentümer und Mieter mit Balkonen. Stürzt ein nachweislich morscher Baum um, haftet der Hauseigentümer. Das gilt auch, wenn im Sturm beispielsweise ein Blumentopf vom Balkon weht und einen Menschen verletzt.

To-do-Liste: Was tun nach einem Sturmschaden?

Halten Sie Schäden so gering wie möglich. Decken Sie beispielsweise ein kaputtes Fenster mit einer Plane ab. Sonst kommt die Versicherung bei Folgeschäden eventuell nicht auf.
Dass tatsächlich ein Unwetter die Schäden verursacht hat, müssen Sie zwar in der Regel nicht nachweisen, da auch in der Nachbarschaft ähnliche Schäden aufgetreten sein dürften. Um Probleme mit der Versicherung zu vermeiden, erstellen Sie eine Liste aller beschädigten Gegenstände und notieren Sie den Kaufpreis.
Machen Sie Foto- oder Filmaufnahmen der beschädigten Objekte vor Beginn der Aufräumarbeiten.
Melden Sie Schäden möglichst unverzüglich Ihrem Versicherer.
Mieter wenden sich bei Beschädigungen an Ihren Vermieter.

Quelle: Sparkassen-Finanzportal

Sie träumen von den eigenen vier Wänden? Auch mit knappem Budget kann eine eigene Immobilie in greifbare Nähe rücken – wenn man rechtzeitig spart und die richtigen Geld- und Förderquellen kennt.

Für wen lohnt sich eine eigene Immobilie?

Das ist eine sehr individuelle Entscheidung. Denken Sie darüber nach, was Ihnen wichtig ist: beispielsweise Flexibilität, Fragen der Teuerung, Modernisieren, Nachbarschaft, Lage … Immerhin ist der Kauf oder der Bau einer Immobilie für die meisten Menschen die größte finanzielle Investition im Leben. Diese muss gut überlegt und vorbereitet sein. Vor allem die Finanzierungsstrategie spielt dabei eine wichtige Rolle. Als „Pi-mal-Daumen-Regel“ gilt: Mindestens 20 bis 30 Prozent Eigenkapital sollten Sie bereits angespart haben.

Wie kann man überhaupt für die eigenen vier Wände sparen?

Hier gibt es kein Patentrezept. Tages- oder Festgeld, ein Fondssparplan – lassen Sie sich am besten beraten. Wichtig ist vor allem, dass Sie früh starten, damit die Immobilie schuldenfrei wird, bevor Sie in den Ruhestand gehen. Experten rechnen mit einer durchschnittlichen Ansparphase von etwa zehn Jahren und einer Tilgungsphase von ungefähr 15 Jahren. Hier gibt es gerade in der heutigen Tiefzinsphase für Sie viele Stellräder. Eine passende Sparform ist auch ein Riester-Bausparvertrag. Mit der Förderung möchte der Staat Ihre Altersvorsorge unterstützen. Grundsätzlich hat jeder Anspruch auf die Riester-Förderung, der in der gesetzlichen Rentenversicherung pflichtversichert ist, d. h. Arbeitnehmer, aber auch Azubis. Die staatlichen Zulagen (Grundzulage: 154 Euro pro Jahr) erhöhen die gesparte Summe. Berufsstarter unter 25 Jahren erhalten 200 Euro als Einmalzahlung im ersten Jahr. Einzahlungen auf Ihren Riester-Bausparvertrag können Sie als Sonderausgaben steuerlich absetzen – bis zu einer Obergrenze von 2.100 Euro jährlich. Gut für Familien: Auch nicht berufstätige Ehepartner mit eigenem Vertrag erhalten die Förderung. Für Kinder, die seit 2008 geboren sind, erhalten Sie 300 Euro Zulage jährlich. Einen solchen Vertrag können Sie ganz einfach bei uns abschließen.

Kann ich auch Vermögenswirksame Leistungen nutzen?

Wenn Sie von Ihrem Arbeitgeber Vermögenswirksame Leistungen (VL) erhalten, können Sie diese auch für das Sparen für Ihr Eigenheim nutzen und in einen Bausparvertrag fließen lassen. Gut zu wissen: Liegt Ihr Einkommen unter einer bestimmten Grenze, profitieren Sie zusätzlich von der Arbeitnehmersparzulage als Bonus auf die VL. Für Unverheiratete liegt die Grenze z. B. bei 17.900 Euro – dann erhalten Sie bis zu 43 Euro Sparzulage (9 Prozent) pro Jahr.

Welche Geldspritzen sollten künftige Hausbesitzer noch kennen?

Wenn der Immobilienkauf schon konkret ist, können Sie Ihr Eigenkapital durch Kredite und Fördermittel aufstocken. Einer der wichtigsten Kreditgeber ist die KfW. Ihre Sparkasse berät Sie, welches der Programme für Sie geeignet ist, und beantragt den Kredit oder den Zuschuss direkt für Sie. Auch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA), die Bundesländer, Kirchen und Gemeinden greifen Bauherren und Sanierern unter die Arme, sei es mit Zuschüssen oder zinslosen Krediten (Adressen für weitere Infos siehe Kasten „Linkempfehlungen“).

Wo kann ich noch finanzielle Unterstützung erhalten?

Manche Arbeitgeber bieten zinsgünstige Darlehen an. Auch Eltern oder Großeltern können Ihnen mit Schenkungen, Darlehen oder einer Hypothek unter die Arme greifen. Die „Muskelhypothek“, also Eigenleistungen beim Bauen oder Renovieren, spart ebenfalls Geld.

Beratung ist einfach!

Bei uns erhalten Sie eine solide Beratung von Fachleuten, die sich Ihre persönliche Situation genau anschauen. Baufinanzierung ist Spezialistensache – sie ist sogar das vorrangige sichere Fundament, das tragen muß. Rechnen Sie mit uns!

Linkempfehlungen

www.kfw.de: Förderungen vom Staat (Zuschüsse, günstige Darlehen)

www.bafa.de: besondere Förderungen z. B. von Energiesparmaßnahmen

www.aktion-pro-eigenheim.de/haus/foerderung: Zuschüsse von der Gemeinde (z. B. günstiges Bauland, Baugemeinschaften)

www.lbs.de/bausparen: u. a. ein praktischer Rechner, der ausrechnet, mit welchen Fördermitteln Sie planen können und ob Ihr Budget für Ihr Vorhaben ausreicht

Quelle: S-Pool – das Mehrwert-Portal für unsere Kunden

Frauen schöpfen ihre Riesteransprüche besser aus als Männer und erhalten mit 373 Euro pro Jahr im Schnitt 85 Euro mehr. Das zeigen Zahlen der Zentralen Zulagenstelle für Altersvermögen (ZfA). Demnach profitieren Frauen vor allem von der Kinderzulage.

In den vergangenen Jahren hat sich Wohn-Riester zur beliebtesten Riester-Variante entwickelt: Mittlerweile nutzen etwa 1,7 Millionen Deutsche Wohn-Riester als zusätzliche Altersvorsorge. Das sind rund zehn Prozent aller Riester-Verträge in Deutschland. Frauen haben bei der Riester-Förderung die Nase vorn: Sie stellen rund 56 Prozent der Zulagenempfänger und profitieren mit durchschnittlich 373 Euro pro Jahr stärker vonder staatlichen Förderung als Männer (rund 288 Euro).

Die Unterschiede zwischen Frauen und Männern lassen sich im Wesentlichen darauf zurückführen, dass die Riester-Kinderzulage auf das Konto der Person fließt, die das Kindergeld bezieht. Die Kinderzulage macht gut die Hälfte der insgesamt ausgezahlten Zulagen aus. Um in den Genuss der vollen Riester-Förderung zu kommen, müssen Sparer inklusive der Zulagen vier Prozent ihres Vorjahresbruttoeinkommens in ihren Vertrag einzahlen, gefördert werden höchstens 2.100 Euro. Mit dem Jahreswechsel wurde die Grundzulage auf maximal 175 Euro pro Jahr erhöht. Für den Nachwuchs zahlt der Staat extra: bis zu 300 Euro jährlich für jedes kindergeldberechtigte Kind. Für die vor 2008 Geborenen gibt es bis zu 185 Euro.

Seit 2008 fördert der Staat selbst genutztes Wohneigentum als Altersvorsorge mit dem Wohn-Riester. Für die Finanzierung des Eigenheims gibt es die gleichen Zulagen und Steuervorteile wie für andere Riester-Sparwege. Im Unterschied zum Geld-Riester profitieren Wohn-Riester-Sparer aber ab dem Tag des Einzugs von ihrer Altersvorsorge. Im Idealfall ist die Immobilie bei Renteneintritt abbezahlt und das mietfreie Wohnen
im Alter gesichert. Dank der Wohn-Riester-Förderung sind diese Ziele schneller erreicht.

Quelle: Infodienst Bauen und Finanzieren der LBS

Pause war nicht angemessen

Für den Ablauf der Versammlung einer Wohnungseigentümergemeinschaft gibt es genaue Regeln – zum Teil per Gesetz, zum Teil von der Rechtsprechung festgelegt. Dazu gehört es auch, dass die Versammlung nicht so ohne weiteres unterbrochen werden kann. So überschritt eine etwa einstündige Pause zur Rechtsberatung bestimmter Mitglieder die Grenzen des Erlaubten. (Bundesgerichtshof, Aktenzeichen V ZR 261/15)

Der Fall: Unter den Mitgliedern einer Eigentümergemeinschaft gab es Streit um die Weiterbestellung des Verwalters. Als die Sprache in der Versammlung auf dieses Thema kam, wurde die Sitzung für ungefähr eine Stunde unterbrochen, damit sich einige der Eigentümer mit einem Anwalt beraten konnten. Die anderen verließen unter Protest den Saal. Anschließend musste die Rechtsprechung über mehrere Instanzen hinweg klären, ob eine solche Pause noch vertretbar war.

Das Urteil: Der Bundesgerichtshof entschied, hier habe es sich nicht mehr um die ordnungsgemäße Durchführung einer Versammlung gehandelt. Die Rechte der aus dem Saal gebetenen Mitglieder seien „in erheblicher Weise verletzt worden“, weil man sie durch den Ausschluss aus der Sitzung nicht am gemeinschaftlichen Willensbildungsprozess habe teilnehmen lassen. Allerdings hatte dieses Verhalten aus formalen Gründen keine Konsequenzen zur Folge. Der Fehler sei nicht innerhalb der Anfechtungsfrist gerügt worden.

Quelle: Infodienst „Recht und Steuern“ der LBS

Mehrheit der Eigentümer stimmte gegen diese Lösung

Es mag zwar für den einzelnen Bewohner eines Hauses wünschenswert sein, wenn auch mitten in der Nacht noch auf Anhieb warmes Wasser aus den Leitungen kommt. Doch die Eigentümergemeinschaft kann sich dagegen verwahren, die Kosten für diesen Service begleichen zu müssen. (Amtsgericht Remscheid, Aktenzeichen 7 C 152/16)

Der Fall: Ein Mitglied einer Eigentümergemeinschaft hatte seine Wohnung vermietet und wollte den Mietern jederzeit, rund um die Uhr, warmes Wasser bieten. Das wäre technisch auch kein Problem gewesen, wenn die vorhandene Zirkulationspumpe nicht nur tagsüber, sondern auch nachts in Betrieb gewesen wäre. Die Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) hatte sich aber auf eine Gebrauchsregelung geeinigt, wonach sie wochentags von 23:30 Uhr bis 5:30 Uhr abgeschaltet werden solle. Man bot der Eigentümerin an, die Pumpe künftig auch nachts zu betreiben, wenn sie die Kosten dafür übernehme. Dazu war sie nicht bereit, sie forderte eine Beteiligung aller Mitglieder.

Das Urteil: Ein längerer zeitlicher Vorlauf, ehe nach Aufdrehen des Hahns das Wasser richtig warm werde, sei Bewohnern während der Nacht zuzumuten, entschied die Justiz. Ein Dauerbetrieb könne nicht als zwingend nötig erachtet werden, zumal ja die meisten nächtlichen Verrichtungen wie Zähneputzen oder Hände-waschen nach dem Toilettenbesuch auch mit kaltem Wasser problemlos möglich sei. Zeitgemäßes ökonomisches und ökologisches Handeln spreche für ein Abschalten der Zirkulationspumpe in der Nacht.

Quelle: Infodienst Recht und Steuern der LBS

Selbstnutzer haben zwar anfangs höhere Ausgaben fürs Wohnen, doch bereits nach wenigen Jahren wendet sich das Blatt

Selbst Mieterhaushalten mit mittleren Einkommen erscheint die Anschaffung eigener vier Wände oft als „zu teuer“. Tatsächlich liegt die Anfangsbelastung von frisch gebackenen Wohneigentümern in der Regel höher als die Wohnkosten vergleichbarer Mieterhaushalte. Auf längere Sicht jedoch sieht das Bild anders aus, wie eine aktuelle Analyse des Berliner Forschungsinstituts empirica in Zusammenarbeit mit LBS Research ergibt. Während die Mieterhaushalte im Zeitablauf mit weiter steigenden Wohnkosten konfrontiert sind, sinken bei den Eigentümern die Ausgaben fürs Wohnen kontinuierlich. Das Blatt wendet sich bereits ab Anfang 50. Im Alter, wenn die Immobilie schuldenfrei ist, muss der Wohneigentümer nur noch jeden sechsten Euro fürs Wohnen ausgeben, der Mieter fast jeden dritten Euro.

Die Wissenschaftler haben auf Basis der aktuellen Einkommens- und Verbrauchsstichproben (EVS) des Statistischen Bundesamtes die Wohnkosten von Mieter- und Eigentümerhaushalten im Zeitablauf untersucht. Um einen „fairen“ Vergleich beider Gruppen zu gewährleisten, wurden nur Mieter und Eigentümer mit einem Nettomonatseinkommen zwischen 2.000 und 3.000 Euro betrachtet. Unterschiede bei den Wohnungsgrößen wurden hingegen nicht berücksichtigt, sondern jeweils die tatsächlichen Wohnkosten von Mietern und Eigentümern herangezogen: Bei Mietern die Bruttowarmmiete, bei Eigentümern die Ausgaben für Zins und Tilgung sowie „kalte“ und „warme“ Nebenkosten.

Wie die Auswertung zeigt, haben in jungen Jahren selbstnutzende Eigentümerhaushalte meist höhere Wohnkosten als vergleichbare Mieterhaushalte zu tragen. Mit fortschreitender Tilgung der Baukredite dreht sich jedoch die Belastungskurve zum Nachteil der Mieter, die nicht nur die Bruttowarmmiete aufbringen müssen, sondern im Trend auch mit steigenden Mieten konfrontiert sind. Ihr anfänglicher Vorteil bei den Wohnkosten schmilzt damit dahin, während die Eigentümer ihre Finanzierungslast allmählich abbauen und damit ihre Wohnkosten reduzieren, so LBS Research.

In Zahlen: Unter 40-Jährige geben im Durchschnitt 619 Euro monatlich für die Miete einschließlich aller Nebenkosten aus. Eigentümer dieser Altersklasse müssen zunächst tiefer in die Tasche greifen: Ihre Belastung liegt im Schnitt bei 729 Euro; beim frisch gebackenen Erwerber, der noch nichts getilgt hat, sogar bei monatlich 861 Euro. Bei den über 64-Jährigen beträgt die Miete im Schnitt 688 Euro; dies entspricht annähernd einem Drittel Ihres verfügbaren Einkommens im Rentenalter. Dass die Mietbelastung bei älteren Haushalten höher ist, erklären die Wissenschaftler einerseits mit Mietsteigerungen über die Jahrzehnte und andererseits mit dem sogenannten „Remanenzeffekt“. Damit ist gemeint, dass größere Familienwohnungen nach Auszug der Kinder nicht aufgegeben, sondern in der Regel weiter bewohnt werden.

Der Eigentümer hingegen senkt im Zeitablauf seine Wohnkosten in dem Maße, indem er seine Finanzierungslasten reduziert, insbesondere durch regelmäßige Kredittilgungen. Kurz vor Eintritt in den Ruhestand belaufen sich seine Wohnkosten im Schnitt nur noch auf 499 Euro im Monat. Ist die Immobilie schuldenfrei, reduzieren sich seine Wohnkosten auf monatlich 386 Euro, so LBS Research.

Während der Mieter in jungen Jahren ca. ein Viertel seines Einkommens für eine warme Wohnung ausgibt, muss der Selbstnutzer anfangs jeden dritten Euro für das Wohnen aufwenden und sich gegenüber dem Mieter im Konsum entsprechend einschränken. Aber schon in der Familienphase (40 bis 54 Jahre) gleicht seine Belastung derjenigen des Mieters; beide Gruppen geben dann etwa ein Viertel ihres Einkommens für das Wohnen aus. In den Folgejahren öffnet sich die Schere dann weiter zu Gunsten des Eigentümers. Schuldenfreie Selbstnutzer geben im Ruhestand nur noch jeden sechsten Euro, also 16 Prozent ihres Einkommens für das Wohnen aus, was letztlich nur noch die eigentlichen Wohnnebenkosten (Energiekosten, Reparaturen, „kalte“ Nebenkosten wie z. B. Straßenreinigung) umfasst. Bei Mieterhaushalten dagegen beanspruchen die Wohnkosten in Form der Bruttowarmmiete fast ein Drittel des Haushaltsbudgets.

Trotz ihrer geringeren Wohnkosten genießen die Eigentümer auch meist mehr Wohnqualität, da sie über größere Wohnflächen und eine oft bessere Ausstattung verfügen. Gleichzeitig haben sie die Sicherheit eines dauerhaften Daches über dem Kopf und müssen sich keine Sorgen um Mieterhöhungen oder Verdrängung machen. Der entscheidende Vorteil des schuldenfreien Wohneigentümers, so die Forscher, liegt aber in seiner „Liquiditätsrendite“: Ihm stehen über 300 Euro mehr für Konsumzwecke zur Verfügung als dem Mieter.

Ein interessantes Nebenergebnis der Untersuchung:
Eigentümerhaushalte bewirtschaften ihre Wohnung, bezogen auf die Wohnnebenkosten pro Quadratmeter, günstiger als Mieter. Dies, so die Immobilienexperten von LBS Research, liegt daran, dass eine große Zahl der Wohneigentümer im Eigenheim lebt und deshalb weniger Geld für „Gemeinschaftseigentum“ (Aufzug, Hausmeister) aufbringen muss. Auch dürften Wohneigentümer bei kleineren Reparaturen öfter selbst Hand anlegen.

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Quelle: LBS-Research

Junge Menschen fragen immer wieder: „Hallo, wie läuft das so mit der Rente?“. Bei der Frage „Ich und Altersvorsorge?“ geben sich leider zu viele gleich die Antwort hinterher: „Darum kümmere ich mich bald, irgendwann, eines Tages, bei Gelegenheit …“.

Viele schieben das Thema Altersvorsorge auf die lange Bank. Klug ist das jedoch nicht. Du brauchst noch ein bisschen Basis-Wissen? Herzlich willkommen! Wir bringen ein wenig Licht ins Dunkel.

1. Wie wichtig ist die Vorsorge im Alter?

Du bist steinreich? Oder erbst demnächst eine Menge Geld? Dann musst du dir wahrscheinlich über deine Altersvorsorge keine großen Gedanken machen. Da dieser Fall jedoch nur auf wenige Menschen zutrifft, gleich der erste Ratschlag: Die Vorsorge fürs Alter ist extrem wichtig! Zum Hintergrund: 5,7 Millionen Bürger sind schon jetzt von Altersarmut bedroht (Statistisches Amt der Europäischen Union, Eurostat). Die gesetzliche Rente reicht einfach nicht aus, um im Ruhestand bequem davon zu leben. Denn schon heute beträgt die Rente nur 44,7 Prozent des Bruttogehalts. Experten sagen, dass wir aber rund 80 Prozent brauchen, damit es uns im Alter gut geht. Wenn Du im Rentenalter gut leben können möchtest, ist es deshalb gar nicht so doof, früh mit der Altersvorsorge anzufangen. Dann kannst du dir sogar ein bisschen Luxus gönnen.

2. Wann muss ich mich um die Altersvorsorge kümmern?

Jetzt! Oder zumindest ganz bald. Denn je früher du dich mit deiner Altersvorsorge auseinandersetzt, desto einfacher hast du es später.
Wichtig ist aber auch, dass du dich nicht nur fürs Alter, sondern auch vor existenziellen Risiken absicherst. Denn durch fehlende Versicherungen können zum Beispiel bei einem Unfall schnell die letzten Reserven aufgebraucht sein. Eine gute Haftpflicht-, Kranken- und Berufsunfähigkeitsversicherung sollten Berufsanfänger, Auszubildende und Studenten also noch vor der Altersvorsorge abschließen.
Spätestens, wenn du einen sicheren Job hast, schwarze Zahlen auf dem Konto, eine Haftpflicht-, Kranken- und Berufsunfähigkeitsversicherung, bist du bereit für die Planung deiner Altersvorsorge. Mehr dazu in Teil 2.

3. Wann kann ich in Rente gehen?

Bis 2031 soll das Renteneintrittsalter von 65 auf 67 Jahre steigen. Sprich: In Zukunft werden wir unsere Rente wohl nicht mehr mit 65 erhalten. Ihr wollt schon eher in Rente gehen? Momentan heißt das: Für jeden Monat vor deinem 67. Lebensjahr werden 0,3 Prozent weniger Rente ausgezahlt.

4. Wie viel Kohle springt für mich dabei raus?

Ganz simples Modell: Wer viel einzahlt, bekommt am Ende auch viel. Konkret berechnet sich deine gesetzliche Rente nach den gesammelten Entgeltpunkten, dem Zugangsfaktor, dem aktuellen Rentenwert und dem Rentenartfaktor.

Großes Fachchinesisch? Der Entgeltpunkt berechnet sich zum Beispiel wie folgt: Für jedes Jahr, in dem du erwerbstätig bist, bekommst du einen Entgeltpunkt. Aber nur, wenn du genauso viel verdienst wie das Durchschnittseinkommen. Nach 45 Jahren Berufstätigkeit hast du also 45 Punkte gesammelt. Das entspricht momentan der Standardrente, die in den alten Bundesländern 1.277 Euro beträgt. Solltest du doppelt so viel verdienen wie das Durchschnittseinkommen, bekommst du zwei Entgeltpunkte pro Jahr. Kinder wirken sich übrigens positiv auf die Rente aus.

Auszeit für Elternpflege: Wenn du dir beruflich eine Auszeit nimmst, um deine Eltern zu pflegen, erhältst du auch dafür Rente. Zum Beispiel steigern 14 Stunden pro Woche in Pflegestufe I deine Rente um bis zu 7 Euro. Generell, so sagen Experten, kommen wir in der Rente mit rund 80 Prozent unseres letzten Nettoeinkommens gut aus. Doch wir haben bereits gelernt: In den meisten Fällen ergeben sich durch das Einzahlen in die Rentenkasse lediglich knapp 50 Prozent. Private Altersvorsorge ist daher ein Muss. Wie du das machst, ist dir überlassen: Das kann eine eigene Butze sein, ein Riester-Vertrag oder sonstige Geldanlagen.

5. Welche Altersvorsorge ist als Berufseinsteiger sinnvoll?

Gerade im Berufsleben angekommen und schon an die Altersvorsorge denken? Klingt ätzend. Wer sich aber frühzeitig kümmert und gut beraten lässt, ist danach seine Sorgen los. Achte darauf, einen flexiblen Vertrag abzuschließen. Schließlich kann es immer mal sein, dass du über einen gewissen Zeitraum nicht einzahlen kannst. Sei es, weil du arbeitslos bist, in Elternzeit gehst oder ein Sabbatical machen möchtest. Ein Vertrag mit einer Laufzeit von 40 Jahren wäre da wirklich unpraktisch.

Mehr dazu in unserem Teil 3.

Betriebliche Altersvorsorge

Hast du schon einmal von den drei Säulen der Altersvorsorge gehört? Zwei davon hast du in diesem Artikel bereits kennen gelernt. Die Basis bildet die klassische gesetzliche Rente. Die dritte ist all das, was du privat zusätzlich machst, also zum Beispiel durch Riester-Verträge oder Wertpapiere. Dazwischen liegt die zweite Säule – die betriebliche Altersvorsorge (bAv).
Anspruch darauf hast du, wenn du Angestellter, Arbeiter, Azubi, GmbH-Geschäftsführer oder Vorstand einer Aktiengesellschaft bist. Bei dieser Vorsorge verzichtest du auf einen kleinen Teil des Lohns. Der wird in eine Pensionskasse eingezahlt, von der du später dann monatlich eine zusätzliche Rente bekommst. Dein Vorteil: Das, was du in die betriebliche Altersvorsorge einzahlst, wird direkt von deinem Bruttogehalt abgezogen – steuerfrei. Schon heute gibt es Unternehmen, die Mitarbeiter unterstützen und ihnen einen Beitrag zur Betriebsrente dazu zahlen. Ab dem 01.01.2018 sind Unternehmen dazu verpflichtet das zu tun – zumindest wenn ein Arbeitnehmer eine Betriebsrente möchte. Damit sich Unternehmen das leisten können, fördert sie der Staat zukünftig.

Arbeitnehmersparzulage und Vermögenswirksame Leistungen

Wenn du möchtest, dass sich der Staat an deiner Altersvorsorge beteiligt, dann ist die Arbeitnehmersparzulage eine Möglichkeit. Das geht, wenn du Azubi oder Arbeitnehmer bist. Wichtig ist, dass du die richtige Anlageform wählst und bestimmte Grenzen beim Einkommen nicht überschreitest. In vielen Fällen beteiligt sich auch dein Arbeitgeber. Er zahlt dir bis zu 40 Euro monatlich – das nennt man Vermögenswirksame Leistungen.

Riester-Rente

Bei der Riester-Rente unterstützt dich der Staat, Geld fürs Alter zu sammeln. Voraussetzung: Du bist Mitglied in der gesetzlichen Rentenversicherung. So funktioniert‘s: Du zahlst jeden Monat einen bestimmten Betrag in deinen Riester-Sparplan ein. Um die volle Zulage zu bekommen, muss das aufs Jahr gerechnet vier Prozent deines im Vorjahr erzielten Einkommens sein. Dann gibt es 154 Euro vom Staat. Ab 2018 sogar 175 Euro. Für jedes Kind kommen noch einmal 185 beziehungsweise 300 Euro oben drauf.
Schließt du deinen Vertrag ab, bevor du 25 bist, bekommst du zusätzlich einmalig 200 Euro. Vor allem Kleinverdiener mit Kindern können beim Riestern enorme Renditen erzielen. Das Riestern ist jedoch auch ein umstrittenes Modell. Für viele lohnt es sich nicht. Außerdem verlangen viele Vermittler und Versicherer hohe Provisionen und Gebühren. Hier also Vorsicht! Lass‘ dir von deinem Sparkassen-Berater die Bedingungen für verschiedene Riester-Varianten auflisten. Das macht dir deutlich, wie viel du aus eigener Tasche zahlen musst, welche Zuschüsse vom Staat kommen, welche Steuervorteile du bekommst und natürlich auch, wie viel Rente du später pro Monat erhalten wirst.

Lebensversicherung

Es gibt zwei Arten von Versicherungen mit Ziel Altersvorsorge: Bei der Kapital-Lebensversicherung erhältst du nach Ende der Laufzeit eine einmalige Auszahlung der Versicherungssumme. Du findest eine monatliche Auszahlung besser? Dann ist die Renten-Lebensversicherung für dich geeignet. Mit Renteneintritt bekommst du dann jeden Monat einen fixen Betrag auf deine gesetzliche Rente oben drauf.
Derzeit sind diese Sparformen allerdings nicht so beliebt. Das Zinsniveau im Euroraum ist gerade sehr niedrig, deshalb werfen sie nur eine sehr geringe Rendite ab.

Immobilie oder Wertpapiere

Natürlich gibt es noch viele andere Formen der Altersvorsorge. Wenn du älter bist und dein Gehalt sicherer, kannst Du zum Beispiel eine eigene Immobilie kaufen und sie als Sicherheit fürs Alter nutzen. Oder du investierst in Aktien oder Fonds. Gerade in Zeiten niedriger Zinsen, kommst du beim Thema Altersvorsorge an Wertpapieren nicht mehr vorbei.

Das waren jetzt doch recht viele Informationen? Sicher haben Sie aber erkannt, dass Altersvorsorge kein „Hexenwerk“ ist und man sie nicht wegschieben sollte. Wir beraten Sie gerne, und zwar verständlich. Sprechen wir miteinander!

… lautet der Titel des neuen Sparkassen-Kalenders für das Jahr 2018, der seit Nikolaus an den Standorten der Sparkasse in allen Wittener Stadtteilen kostenlos erhältlich ist. Meist ist er schnell vergriffen ist, denn viele Wittener lieben den Sparkassen-Wandkalender. Selbstverständlich soll auch diese mittlerweile 41. Ausgabe als Wandschmuck und Planungsinstrument dienen. „Darüber hinaus möchten wir dazu beitragen, den Blick für die natürlichen Seiten unserer Heimat zu schärfen – und haben diesmal die Natur der Ruhrstadt in den Fokus des Kalenders gerückt,“ erläutert Andrea Psarski, die ab Januar 2018 dem Vorstand der Sparkasse Witten angehört.

Auf jedem der zwölf Kalender-Monatsblätter wird ein Wittener Landschaftsmotiv präsentiert. Die jeweils darin aufgefasste natürlich-interessante „Facette“ des Wittener Lebensraums wird auf der Kalenderblattrückseite detailliert beleuchtet. Die Fotos hat der Wittener Diplom-Fotodesigner Stefan Ziese auf seinen fotografischen Streifzügen durch Witten mit der Kamera festgehalten. Komplettiert wurde der Wandkalender durch fachkundige Erläuterungen, Hinweise und Tipps der Wittener Diplom-Geografin und Vorsitzenden der Naturschutzgruppe Witten „NaWit“, Birgit Ehses.

Wussten Sie zum Beispiel, dass im Erdzeitalter des Karbons das heutige Wittener Stadtgebiet von einem tropischen Meer bedeckt war – und daher auch heute noch Abdrücke von Muscheln im Ruhrtal zu finden sind? Dass man mit dem getrockneten und bearbeiteten Inneren von heimischen Baumpilzen bis in das 19. Jahrhundert hinein Feuer entfacht oder blutstillende Wundauflagen hergestellt hat? Oder, dass die niedliche und vor allem absolut harmlose Wasserfledermaus mit ihrer Ultraschall-Echoortung während der Dämmerung gern und häufig am Wittener Hammerteich auf die Jagd nach Insekten geht – und sich danach kopfüber hängend ausschläft? Und das nicht etwa im Fernsehen, im Zoo oder gar im ungarischen Transsylvanien – sondern hier bei uns in Witten, sozusagen ganz natürlich gleich ums Eck?

Dies und noch viel mehr erfahren Sie beim Durchblättern und Lesen des neuen Sparkassen-Wandkalenders. Produziert wurde „2018 – Witten. Natürlich.“ übrigens weitgehend natur- und ressourcenschonend. Der Kalender ist FSC-zertifiziert; gedruckt wurde auf Papier aus verantwortungsvoller Waldwirtschaft.

Wir wünschen Ihnen schon jetzt viel Freude an dem neuen Sparkassen-Wandkalender. Denn eines gilt auch für 2018:
Witten ist wunderbar bunt und hat viel zu bieten – natürlich!