Corona verhindert nicht automatisch Ortstermin zur Beweisaufnahme

Wir alle haben uns in den zurückliegenden Monaten daran gewöhnt, dass die Corona-Pandemie einen großen Teil des Lebens veränderte. Bestimmte Termine finden nicht mehr statt, Menschen arbeiten vermehrt im Homeoffice, im alltäglichen Umgang sind etliche Rücksichten zu wahren. Doch muss nicht alles zum Stillstand kommen. Ortstermine zur gerichtlichen Beweisaufnahme sind unter bestimmten Bedingungen weiter möglich.

Das Urteil im Detail

Der Fall: In einem Gerichtsverfahren ging es um Mängel an einem Gebäude einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Es war ein Ortstermin mit einem Sachverständigen zur Beweisaufnahme angesetzt. Dazu eingeladene Beteiligte meldeten allerdings Zweifel an, ob die Veranstaltung überhaupt durchgeführt werden könne. Sie verwiesen auf die Gefahren durch die Pandemie und forderten eine Verlegung des Termins.

Das Urteil: Die Richter des Landgerichts Saarbrücken betrachteten die Angelegenheit als nicht ganz so dramatisch. Die Angst vor dem Virus reiche nicht aus, um eine Verlegung zu begründen. Es liege an dem Sachverständigen, der den Beweisaufnahmetermin leite, für den notwendigen Infektionsschutz (zum Beispiel mit Abstand und Masken) zu sorgen. Außerdem gelte: Wer als Partei partout nicht daran teilnehmen möchte, der könne sich ja vertreten lassen. (Landgericht Saarbrücken, Aktenzeichen 15 OH 61/19)

Quelle: LBS-Infodienstes Recht und Steuern

Wenn die Tage kürzer werden, beginnt die Hochsaison für Einbrecher. Mechanische und digitale Sicherheitstechniken schützen das eigene Zuhause vor unerwünschten Besuchern – und sorgen nebenbei für ein Komfortplus. 

Winterzeit ist Einbruchzeit: Laut Bundeskriminalamt wird in den Monaten November bis Januar fast doppelt so häufig eingebrochen wie in den Sommermonaten Juli und August. Insbesondere am späten Nachmittag, wenn viele Hausbewohner nicht zu Hause sind, bietet die frühe Dunkelheit Einbrechern Schutz und Deckung. Die gute Nachricht: Die Zahl der Wohnungseinbrüche in Deutschland ist im ersten Halbjahr 2020 im Zuge der Corona-Pandemie auf den tiefsten Stand seit fast 40 Jahren gesunken, so der Gesamtverband der deutschen Versicherungswirtschaft (GDV).

Auch die Vorjahre zeigen: Es wird immer seltener eingebrochen. Nach Angaben des GDV liegt der Grund dafür vor allem an verstärkten Investitionen in Sicherheitstechnik. Denn bei erschwerten Bedingungen geben laut polizeilicher Kriminalstatistik viele Täter auf. Im Jahr 2019 blieben rund 45 Prozent der Einbruchsdelikte bereits im Versuchsstadium stecken. „Maßnahmen, die den Zeit- und Lärmaufwand für Täter gezielt erhöhen, können viele Einbrüche bereits im Keim ersticken“, so LBS-Expertin Monika Grave. „Eigenheimbesitzer haben dabei eine Vielzahl von Möglichkeiten, um ihr Eigentum vor Einbrüchen zu schützen.“

Eine typische Schwachstelle sind Fenster und Fenstertüren mit herkömmlichen Rollzapfen. Über sie erfolgen in Einfamilienhäusern die meisten Einbrüche. Die Installation von Pilzkopfzapfen erschwert das Aufhebeln deutlich. Zudem können massive Schließbleche, die im Mauerwerk verankert sind, das Aufhebeln von Türen verhindern. Ein Aufbohrschutz für die Griffe schützt Fenster und Türen zusätzlich.

Mechanischen Einbruchschutz smart ergänzen

Neben mechanischen Lösungen setzen immer mehr Eigenheimbesitzer Smart-Home-Technologien ein. Intelligent gesteuerte Systeme können flexibel gehandhabt und bequem aus der Ferne bedient werden – ein Komfortplus. Zudem sind die Smart-Home-Lösungen oftmals deutlich effizienter, weil sie Anwesenheit vortäuschen und Einbrecher abschrecken – etwa durch programmierte oder intelligent gesteuerte Rollläden, Lichter und Elektrogeräte.

Sind die Smart- Home-Geräte über eine zentrale Steuereinheit miteinander verbunden, können Eigenheimbesitzer sogar Abwesenheitsszenarien programmieren, zum Beispiel für den Urlaub. Smarte Bewegungs- und Präsenzmelder registrieren, wenn sich Personen unerlaubt Zutritt zum Grundstück oder der Wohnung verschaffen und benachrichtigen die Hausbewohner sowie autorisierte Personen wie Nachbarn oder Familienangehörige per Push-Nachricht auf das Smartphone.

Dank intelligenter Fenstersysteme dürfte künftig auch diese Schwachstelle der Vergangenheit angehören: Noch vor dem Verlassen des Hauses können die Hausbewohner über das Smartphone einsehen, welche Türen oder Fenster geöffnet sind – und diese dann per Knopfdruck schließen. Mittels eingebauter Sensoren erkennen die intelligenten Fenster außerdem unautorisierte Kontakte, geben akustische und optische Vorwarnsignale aus und lösen im Zusammenspiel mit der Sirene des Rauchmelders einen Alarm aus.

Auch digitalen Einbrüchen vorbeugen

Kameras, Sensoren und andere intelligente Geräte sind bei Smart Home über ein Netzwerk verbunden und stellen damit ein mögliches Angriffsziel für Hacker dar. Smart-Home-Nutzer sollten ihr System gegen solche Angriffe schützen, indem sie die Software regelmäßig aktualisieren und das Netzwerk mit besonders sicheren und regelmäßig wechselnden Passwörtern verschlüsseln.

Quelle: LBS Infodienst Bauen und Finanzieren

Wer etwas verkaufen will, der malt für seine potenziellen Kunden alles in rosigen Farben. Das ist in der Immobilienbranche kaum anders als beim Autokauf oder im Supermarkt. Wo aber liegt die Grenze zwischen blumiger Werbesprache, die jeder als solche erkennen kann, und einer festen Zusage über die Eigenschaften eines Objekts? Damit musste sich ein Zivilsenat auseinandersetzen.

Das Urteil im Detail

Der Fall: In einem Exposé schrieb ein Makler über ein Haus, es sei „mit wenigen Handgriffen bereit, neue Besitzer zu beherbergen“. Nach dem Kauf stellten die Erwerber fest, dass noch einige Putz- und Elektrikarbeiten erledigt werden mussten. Sie klagten gegen den Verkäufer, der mit der Formulierung im Exposé eine Beschaffenheitsgarantie abgegeben und diese nicht eingelöst habe. Deswegen müsse er Schadenersatz leisten.

Das Urteil: Die Richter des OLG Dresden schlossen sich der Rechtsmeinung der Vorinstanz an, des Landgerichts, und wiesen die Berufung der Käufer ohne mündliche Verhandlung zurück. „Unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt“, so hieß es in der Begründung, komme ein Schadenersatz in Frage. Das konkrete Verkaufsangebot sei nicht als Beschaffenheitsangabe oder -garantie zu verstehen gewesen. Es handle sich „lediglich um eine allgemeine Anpreisung des Gebäudes ohne konkreten oder näher bestimmbaren Aussagegehalt“. Zudem sei im Exposé ausdrücklich auch von einer Renovierungsbedürftigkeit des Objekts die Rede gewesen. (Oberlandesgericht Dresden, Aktenzeichen 4 U 2183/19)

Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern

Was auf dem Balkon und der Terrasse erlaubt ist und was nicht

Im Sommer drängen die Menschen ins Freie. Selbst wenn es wegen der Corona-Pandemie gewisse Einschränkungen gibt, wird das auch heuer der Fall sein. Umso größere Bedeutung dürften Balkon und Dachterrasse erlangen, weil sich dort in der Regel nur die Angehörigen eines Hausstandes aufhalten und unter ihnen die „soziale Distanz“ nicht eingehalten werden muss. Wir haben Urteile zusammengefasst, die sich mit der Thematik Balkon, Dachterrasse und Freisitz auseinandersetzen.

Urteile im Detail

Wer in einer Innenstadt wohnt, der muss damit rechnen, dass er auf seiner Dachterrasse und in den Innenräumen durch nächtliche Lichtimmissionen gestört wird. Konkret ging es um die Beleuchtung eines Kirchturmes. Die Eigentümerin einer Wohnung hatte auf dem Gerichtswege eine Abschaltung der Lichtanlage erreichen wollen, denn sie habe die mehrfache Lichtstärke einer hellen Vollmondnacht zu ertragen. Das Oberlandesgericht Karlsruhe entsprach dieser Forderung nicht und empfahl der Klägerin lichtundurchlässige Vorhänge, wenn sie nicht um den Schlaf gebracht werden wolle (Aktenzeichen 12 U 40/17).

Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern

Was auf dem Balkon und der Terrasse erlaubt ist und was nicht

Im Sommer drängen die Menschen ins Freie. Selbst wenn es wegen der Corona-Pandemie gewisse Einschränkungen gibt, wird das auch heuer der Fall sein. Umso größere Bedeutung dürften Balkon und Dachterrasse erlangen, weil sich dort in der Regel nur die Angehörigen eines Hausstandes aufhalten und unter ihnen die „soziale Distanz“ nicht eingehalten werden muss. Wir haben Urteile zusammengefasst, die sich mit der Thematik Balkon, Dachterrasse und Freisitz auseinandersetzen.

Urteile im Detail

Unter einer Dachterrasse ist etwas anderes zu verstehen als unter einem Dachgarten. Während die Terrasse für den Aufenthalt der Wohnungseigentümer und für die üblichen Verwendungszwecke (Aufstellen von Stühlen, Tische und Sonnenliegen) genutzt werden kann, ist der Dachgarten laut Definition eine bloße gärtnerische Kulisse, die nicht für den dauerhaften Aufenthalt von Personen gedacht ist. So urteilte das Oberlandesgericht Koblenz auf die Klage von Wohnungskäufern, die sich im Zusammenhang mit den fehlenden Nutzungsmöglichkeiten des Dachgartens getäuscht sahen. Aufgrund der vorausgegangenen Beschreibung des Objekts hätten die Erwerber das erkennen können (Aktenzeichen 5 U 530 U/14).

Quelle: LBS Infodiest Recht & Steuern

Was auf dem Balkon und der Terrasse erlaubt ist und was nicht

Im Sommer drängen die Menschen ins Freie. Selbst wenn es wegen der Corona-Pandemie gewisse Einschränkungen gibt, wird das auch heuer der Fall sein. Umso größere Bedeutung dürften Balkon und Dachterrasse erlangen, weil sich dort in der Regel nur die Angehörigen eines Hausstandes aufhalten und unter ihnen die „soziale Distanz“ nicht eingehalten werden muss. Wir haben Urteile zusammengefasst, die sich mit der Thematik Balkon, Dachterrasse und Freisitz auseinandersetzen.

Urteile im Detail

Wenn sich Wespen an der Außenwand einer Immobilie ein Nest gebaut haben und dieses eine Gefährdung für die Umgebung darstellt, dann muss es umgehend von Fachleuten entfernt werden. Weil der Eigentümer nicht erreichbar war, rief der Mieter die Feuerwehr um Hilfe. Anschließend entwickelte sich ein Streit darüber, wer die Kosten für diesen Einsatz bezahlen müsse. Das Amtsgericht Würzburg kam nach Prüfung des Falles zu dem Ergebnis, dass der Einsatz angesichts der speziellen Situation gerechtfertigt gewesen sei und vom Vermieter bezahlt werden müsse (Aktenzeichen 13 C 2751/13).

Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern

Was auf dem Balkon und der Terrasse erlaubt ist und was nicht

Im Sommer drängen die Menschen ins Freie. Selbst wenn es wegen der Corona-Pandemie gewisse Einschränkungen gibt, wird das auch heuer der Fall sein. Umso größere Bedeutung dürften Balkon und Dachterrasse erlangen, weil sich dort in der Regel nur die Angehörigen eines Hausstandes aufhalten und unter ihnen die „soziale Distanz“ nicht eingehalten werden muss. Wir haben Urteile zusammengefasst, die sich mit der Thematik Balkon, Dachterrasse und Freisitz auseinandersetzen.

Urteile im Detail

Eine Mieterin brachte auf ihrem Balkon eine ganzflächige Verglasung an, ohne zuvor die Zustimmung des Eigentümers eingeholt zu haben. Daraufhin wurde sie mehrfach aufgefordert, diese bauliche Veränderung dauerhaft zu entfernen, folgte dem aber nicht. Der Vermieter klagte deswegen vor dem Amtsgericht München und konnte sich in vollem Umfang durchsetzen. Im Urteil hieß es, es spiele keine Rolle, ob die Verglasung optisch störe oder nicht – und auch nicht, ob dadurch einem Mangel des Balkons abgeholfen werde. In jedem Falle hätte der Eigentümer vor dem Eingriff gefragt werden müsse (Aktenzeichen 472 C 7527/12).

Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern

Was auf dem Balkon und der Terrasse erlaubt ist und was nicht

Im Sommer drängen die Menschen ins Freie. Selbst wenn es wegen der Corona-Pandemie gewisse Einschränkungen gibt, wird das auch heuer der Fall sein. Umso größere Bedeutung dürften Balkon und Dachterrasse erlangen, weil sich dort in der Regel nur die Angehörigen eines Hausstandes aufhalten und unter ihnen die „soziale Distanz“ nicht eingehalten werden muss. Wir haben Urteile zusammengefasst, die sich mit der Thematik Balkon, Dachterrasse und Freisitz auseinandersetzen.

Urteile im Detail

Ein Wohnungseigentümer hegte offensichtlich eine besondere Leidenschaft für Vögel. Er stellte auf seinem Balkon Wassergefäße als Vogeltränken auf, brachte an der Decke Meisenknödel an und legte in den Blumenkästen Rosinen aus. Damit lockte er auch Tauben an, die mit ihrem Kot den Balkon und die Umgebung verschmutzten. Die Eigentümergemeinschaft untersagte ihm das mit Hinweis auf die Hausordnung. Das Amtsgericht München bestätigte diese Entscheidung. Es gehe in dem Fall nicht nur um die Verschmutzung, sondern auch um die Gesundheitsgefährdung der Anwohner durch Parasiten (Aktenzeichen 485 C 5977/15).

Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern

Was auf dem Balkon und der Terrasse erlaubt ist und was nicht

Im Sommer drängen die Menschen ins Freie. Selbst wenn es wegen der Corona-Pandemie gewisse Einschränkungen gibt, wird das auch heuer der Fall sein. Umso größere Bedeutung dürften Balkon und Dachterrasse erlangen, weil sich dort in der Regel nur die Angehörigen eines Hausstandes aufhalten und unter ihnen die „soziale Distanz“ nicht eingehalten werden muss. Wir fassen neun Urteile zusammen, die sich mit der Thematik Balkon, Dachterrasse und Freisitz auseinandersetzen.

Urteile im Detail

In einer Eigentumsanlage hatte ein Mitglied der Gemeinschaft eigenmächtig eine Treppe von seinem Balkon zum Garten errichtet, um nicht den Umweg über den Hauseingang nehmen zu müssen. Über längere Zeit unternahmen die anderen Eigentümer nichts dagegen. Der individuelle Anspruch der Gemeinschaft gegen den Betroffenen auf Beseitigung der Treppe war deswegen verjährt. Nach Überzeugung des Landgerichts Berlin durften aber die Eigentümer mehrheitlich eine Entfernung auf Kosten der Gemeinschaft beschließen und diese auch durchsetzen (Aktenzeichen 55 S 18/19).

Quelle: LBS-Infodienst Recht & Steuern

Was auf dem Balkon und der Terrasse erlaubt ist und was nicht

Im Sommer drängen die Menschen ins Freie. Selbst wenn es wegen der Corona-Pandemie gewisse Einschränkungen gibt, wird das auch heuer der Fall sein. Umso größere Bedeutung dürften Balkon und Dachterrasse erlangen, weil sich dort in der Regel nur die Angehörigen eines Hausstandes aufhalten und unter ihnen die „soziale Distanz“ nicht eingehalten werden muss. Wir haben Urteile zusammengefasst, die sich mit der Thematik Balkon, Dachterrasse und Freisitz auseinandersetzen.

Urteile im Detail

Ein Wohnungseigentümer hatte auf seiner Dachterrasse ein sogenanntes „Anlehngewächshaus“ errichtet, das 265 Kilogramm schwer war und aus Aluminium, Glas und einem Kunststoffdach bestand. Das Objekt war nicht mit der Fassade verbunden, sondern nur an diese angelehnt. Die anderen Mitglieder der Gemeinschaft drangen auf eine Beseitigung. Das Amtsgericht München betrachtete das Gewächshaus als eine bauliche Veränderung und ordnete dessen Entfernung an. Von außen sei das Objekt klar zu erkennen gewesen und habe das Erscheinungsbild der Wohnanlage verändert (Aktenzeichen 481 C 26682/15).

Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern

Steuerzahler dürfen im Ausnahmefall längere Arbeitswege wählen

Ein Arbeitnehmer muss normalerweise bei Fahrten zwischen Wohnung und Arbeitsplatz die kürzeste Strecke wählen, wenn er die steuerliche Entfernungspauschale geltend machen will. Ausnahmen können nur dann geltend gemacht werden, wenn eine andere (längere) Verbindung „offensichtlich verkehrsgünstiger“ ist.

Das Urteil im Detail

Der Fall: Ein Steuerzahler gab in seiner Steuererklärung eine einfache Fahrtstrecke von 69 Kilometern an. Der Fiskus rechnete nach und vertrat eine andere Auffassung: Lediglich 55 Kilometer seien anzusetzen, denn dabei handle es sich um die kürzeste Verbindung zwischen den beiden Orten. Der Bundesfinanzhof als oberste fachgerichtliche Instanz musste entscheiden, welche Regeln für die Pendlerpauschale gelten sollen, sprich: ob tatsächlich immer nur die bloße Kilometerzahl ausschlaggebend ist.

Das Urteil: So einfach könne man es sich nicht machen, beschloss der Bundesfinanzhof nach der Beweisaufnahme. Es gebe durchaus Situationen, in denen sich für den Arbeitnehmer „längere, aber zeitlich günstigere Verkehrsverbindungen“ wie Schnell- oder Ringstraßen anböten. Letztlich könne über die Zulässigkeit einer Abweichung von der kürzesten Strecke nur im Einzelfall entschieden werden. Starre Regeln seien hier nicht praktikabel. Das Finanzamt hatte in dem Verfahren damit argumentiert, nur ab einer zeitlichen Ersparnis von mindestens 20 Minuten pro Fahrtstrecke dürfe der längere Weg gewählt werden. (Bundesfinanzhof, Aktenzeichen VI R 19/11)

Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern

Der Eigentümer muss die Unzumutbarkeit der Erhaltung darlegen

Auch für eine Immobilie, die unter Denkmalschutz steht, gibt es keine unendliche Bestandsgarantie. Wenn der Eigentümer nachweisen kann, dass die Erhaltung aus wirtschaftlichen Gründen unzumutbar und das Objekt unverkäuflich ist, dann kommt trotz der Schutzwürdigkeit ein Abriss in Frage.

Das Urteil im Detail

Der Fall: Die Eigentümerin eines Wohnhauses aus den Jahren 1780/81 beantragte bei den Behörden eine Abbruchgenehmigung. Zwar handelte es sich bei der Immobilie um einen ehemaligen Adelshof, der in der Denkmaltopographie Reinland-Pfalz aufgelistet und Teil einer Denkmalzone war. Aber die Eigentümerin hielt es aus finanziellen Gründen für unzumutbar, das Haus zu erhalten. Es seien Investitionen von mehreren 100.000 Euro nötig, die weder durch Vermietung noch durch Verkauf jemals wieder erwirtschaftet werden könnten. Die Fassade zur Straßenseite hin war aufwendig gestaltet, doch das Gebäude selbst befand sich in einem sehr schlechten Zustand (unter anderem undichtes Dach, morsche Traufbretter, zerbrochene Fensterscheiben, lose Ziegel).

Das Urteil: Die Verwaltungsrichter kamen zu dem Ergebnis, dass es der Eigentümerin „bislang nicht gelungen“ sei, „die Unzumutbarkeit des Denkmalerhaltes schlüssig darzulegen“. Ein verlässlicher Nachweis sei „erst dann nachvollziehbar geführt, wenn ein Vergleich der voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten unter Einbeziehung von Steuervergünstigungen und gegebenenfalls zugesagten staatlichen Zuschüssen einerseits und der aus dem sanierten Objekt zu erzielenden möglichen Nutzungserträge andererseits vorgenommen wird“. (Oberverwaltungsgericht Koblenz, Aktenzeichen 8 A 11062/14)

Quelle: LBS Infodienst Recht & Steuern