Mieteinnahmen versus Mietkosten sparen

Die eigene Immobilie steht bei den Deutschen hoch im Kurs. Egal, ob selbstgenutzt oder vermietet: Als Form der Geldanlage wird sie seit zehn Jahren kontinuierlich beliebter. 

Wenn es dabei um die Altersvorsorge geht, zeichnet sich ein etwas anderes Bild: Zwar liegt das selbstgenutzte Eigenheim auch hier ganz vorne. 47 Prozent der Deutschen leben in den eigenen vier Wänden und sichern sich damit finanziell für das Alter ab. Jedoch ist vermietetes Wohneigentum zur Altersvorsorge weniger beliebt. Nur 15 Prozent sorgen auf diese Art vor (Quelle: Vermögensbarometer 2017, 2018). Wir stellen diese zwei Varianten gegenüber.

Die fremdgenutzte Immobilie als Altersvorsorge

Mieteinnahmen

Natürlich müssen Sie nicht selber in einer Immobilie wohnen, um diese als Vorsorge fürs Alter zu nutzen. Entscheiden Sie sich dazu, ein Haus oder eine Wohnung zu kaufen und dann zu vermieten, ist das ebenfalls eine gute Möglichkeit, um Ihre Rente aufzubessern. Denn das bringt feste monatliche Einkünfte.

Natürlich lohnt sich das nur unter einer Voraussetzung: Sie müssen Ihr Mietshaus oder Ihre Mietswohnung bereits (zum größten Teil) abbezahlt haben. Hier gilt der gleiche Richtwert wie bei der selbstgenutzten Immobilie. Bis zum Renteneintritt sollten Sie mindestens 90 Prozent Ihrer Kreditschulden getilgt haben.

Region und Lage

Damit sich Ihre Investition in einem Mietobjekt lohnt, sollten Sie zu allererst auf dessen Lage Wert legen. Denn die entscheidet darüber, ob Sie ein Haus oder eine Wohnung einfach und schnell vermieten können. Die „LILA-Lage“ ist in diesem Fall ein wichtiger Indikator, um sich für ein Objekt zu entscheiden. Der Begriff „LILA“ bildet sich aus den Anfangsbuchstaben der vier grundlegenden Kriterien für eine gute Immobilienlage: Landschaft (Sie wohnen, wo es schön ist), Infrastruktur (es gibt eine gute Verkehrsanbindung), Lebensqualität (Sie wohnen dort, wo etwas los ist) und Arbeit (Sie wohnen dort, wo es Arbeit gibt). 

Insbesondere, wenn Sie nicht am eigenen Wohnort investieren, ist es oft schwierig abzuschätzen, wie wertvoll eine Immobilie tatsächlich ist. Lassen Sie sich dann in jedem Fall von einem Immobilienexperten beraten.

Das liebe Geld

Eine 90-prozentige Tilgung Ihrer Kreditschulden bis zur Rente ist die eine Sache. Die andere: Sie sollten sichergehen, dass Sie mit einem Objekt tatsächlich ausreichend Gewinn machen. Schließlich ist eine vermietete Immobilie eine Art der Geldanlage und die soll etwas abwerfen.

Wie Sie herausfinden, ob sich das Vermieten lohnt? In vielen Immobilienanzeigen zu finden: die Bruttomietrendite. Um diesen Wert zu ermitteln, wird der Kaufpreis ins Verhältnis zu den vermuteten Mieteinnahmen gesetzt.

Dieser Wert greift jedoch zu kurz, um zu bestimmen, wie hoch Ihre Einnahmen tatsächlich sein werden. Um die tatsächliche Rendite zu bestimmen, müssen bestimmte Posten wie Betriebskosten und Rückstellungen ebenfalls in die Berechnung mit einfließen. Orientieren Sie sich also an der Nettomietrendite.

Die Nettomietrendite sollten Sie jedes Jahr aufs Neue berechnen. So überprüfen Sie, ob Sie mit Ihrer Immobilie ausreichend Gewinn erzielen. Im Schnitt sollten Sie dabei einen Wert von vier bis fünf Prozent erreichen.

Steuervorteile

Für Vermieter gibt es viele Möglichkeiten, Ausgaben von der Steuer abzusetzen – viel mehr als es bei einem selbstgenutzten Eigenheim der Fall ist. Zum Beispiel können Sie den Kaufpreis gestaffelt geltend machen. Genauso verhält es sich mit der Grundsteuer oder mit Kosten, die Ihnen bei der Suche nach einem neuen Mieter oder bei der Verwaltung entstehen.

Kosten für Modernisierungen, die sich positiv auf den Wohnwert auswirken, können Sie auf den Mieter umlegen.

Eigenbedarf anmelden

Falls Sie sich dafür entscheiden, aus Ihrer eigenen Immobilie auszuziehen und sie zu vermieten, ist das kein Problem – sofern Sie geeignete Mieter für Ihr Haus oder Ihre Eigentumswohnung finden. Etwas anders sieht es aus, wenn Sie in Ihr vermietetes Wohneigentum ziehen wollen. In diesem Fall müssen Sie Eigenbedarf anmelden und den Mietvertrag kündigen.

Sie haben die Wahl

Letztlich haben Sie die Wahl. Sie entscheiden, welche Vorsorgeform für Sie am besten geeignet ist. Bei Fragen zur Finanzierung können Sie natürlich jederzeit Ihren Sparkassen-Berater ansprechen.

Quelle: Sparkassen-Finanzportal GmbH

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